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        關于公開征求《百色市城區推進城鎮低效用地再開發工作實施辦法》、《廣西百色重點開發開放試驗區(右江區城西片)實施意見(征求意見稿)》公眾意見的公告

        2020-07-17 18:21     來源:百色市自然資源局
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        為加快推進百色市城區城鎮低效用地再開發工作,進一步提升城市功能、改善人居環境、優化產業結構、完善公共配套,推進土地、資源、能源節約集約利用,不斷深挖現有建設用地潛力,優化土地資源配置。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部39號令)、《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于進一步推進城鎮低效用地再開發促進我區高質量發展的指導意見》(桂政辦發〔2020〕22號)等文件精神的相關規定,結合百色市實際,百色市自然資源局代擬了《百色市城區推進城鎮低效用地再開發工作實施辦法》、《廣西百色重點開發開放試驗區(右江區城西片)實施意見(征求意見稿)》,現向社會公告,公開征求意見,公開征求意見時間為2020年7月17日至2020年7月27日。公眾可通過以下途徑或方式反饋意見:

        一、來函請寄:百色市右江區龍景東路11號聚豐小區寫字樓百色市自然資源局1503室(郵編:533000,請在信封上注明“(百色市城區推進城鎮低效用地再開發工作實施辦法、廣西百色重點開發開放試驗區(右江區城西片)實施意見(征求意見))”字樣)。

        二、電子郵件:bsly2830082@163.com

        三、聯系人:羅林華 聯系電話:0776-2848707

        ?

        百色市自然資源局

        2020年7月17日


        ?

        百色市城區推進城鎮低效用地再開發工作實施辦法

        (征求意見稿)

        ?

        為加快推進百色市城鎮低效用地再開發工作,進一步提升城市功能、改善人居環境、優化產業結構、完善公共配套,推進土地、資源、能源節約集約利用,不斷深挖現有建設用地潛力,優化土地資源配置。根據有關政策,結合我市實際,制定本實施辦法。

        一、基本原則

        (一)堅持市級統籌、城區主導。市人民政府統籌指導全市城鎮低效用地再開發工作,在政策制定和財政支出方面給予支持;市城鎮低效用地再開發工作領導小組負責組織、協調全市城鎮低效用地再開發工作。右江區人民政府負責組織城鎮低效用地再開發項目實施。

        (二)堅持規劃引領、科學實施。加強規劃在全市城鎮低效用地再開發工作中的引領作用,市自然資源局以我市國民經濟和社會發展規劃和自然資源規劃體系為依據,調整完善城鎮低效用地再開發規劃。

        (三)堅持分類推進、市場運作。采取政府主導和自主改造并行的方式,根據年度改造計劃分片分步合理推進城鎮低效用地再開發工作,鼓勵社會資金參與城鎮低效用地再開發工作,參與改造的企業自擔風險、自負盈虧。

        (四)堅持公益優先、利益共享。在城鎮低效用地再開發中要優先安排一定比例用地,用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設,促進文化遺產和歷史文化建筑保護。對涉及經營性房地產開發的改造項目,可根據實際配建保障性住房或公益設施,按合同或協議約定移交當地政府統籌安排。對參與改造開發,履行公共性、公益性義務的,可給予適當政策獎勵。切實貫徹共享發展理念,鼓勵城鎮低效用地再開發土地使用權人單獨或通過轉讓、合作等多種方式組建實施主體,充分實現利益共享。

        二、科學規劃,嚴格管控

        (一)城鎮低效用地再開發專項規劃。

        由市自然資源局根據百色市城鎮低效用地再開發專項規劃(2018-2025年)(以下簡稱城鎮低效專項規劃),明確全市城鎮低效用地再開發重點改造區域、改造模式、總體規模、目標、時序、產業發展要求、歷史文化保護要求等內容,同時劃定城鎮低效用地再開發改造單元,并上報市人民政府審批。城鎮低效用地再開發專項規劃還應當按照有關技術規范制定,依法進行公示、征求公眾意見。

        (二)城鎮低效用地再開發規劃研究。

        1.規劃內容。

        城鎮低效用地再開發改造單元由右江區人民政府依據現有專項規劃組織開展編制,成果需提交市自然資源局審查后報市人民政府審批。規劃應符合城鎮低效用地再開發規劃和有關技術規范要求,并按市自然資源局相關要求和數據進行測算,充分與控規相銜接,通過改造補足區域設施缺口,堅持以公共利益優先、各方共贏,保護和傳承城市文脈的編制原則。規劃研究內容應包括:具體城鎮低效用地再開發改造項目改造范圍、功能布局、規劃指標、開發時序、交通影響評估、公共服務設施、歷史文化保護、市政設施等內容,以及結合改造范圍實際情況需要規劃研究的其他內容。

        2.改造單元范圍劃定。

        結合百色市城鎮低效專項規劃,為便于統籌區域公共服務配套設施,原則上以城鎮低效專項規劃編制單元作為統籌研究公共配套、市政配套、交通承載力的基本單位。城鎮低效用地再開發改造單元按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積、相對成片的城鎮低效用地再開發改造區域,城鎮低效用地再開發改造單元應該是一個完整的功能單元,原則上不小于100畝,需與已批城鎮低效專項規劃劃定的街坊相一致。一個控規單元可包含多個城鎮低效用地再開發改造單元,一個城鎮低效用地再開發改造單元可以包括一個或多個城鎮低效用地再開發改造項目。

        三、科學劃定改造范圍

        根據分類管理的原則,低效用地再開發項目可分為綜合整治類、拆除重建類。本實施辦法所指城鎮低效用地再開發范圍,是指符合國家、自治區、市有關城鎮低效用地再開發政策要求,符合土地利用總體規劃和城鄉規劃劃定的建設用地范圍,開發改造范圍具有以下情形之一的:

        (一)國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地;

        (二)不符合安全生產和環保要求的用地;

        (三)“退二進三”的產業用地;停工停產工礦用地、工業內部空閑地。

        (四)布局散亂、設施落后,規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等。

        (五)為保證城市總體規劃及控制性詳細規劃的完整性,擬改造地塊可涉及少量新增建設用地,但新增建設用地面積原則上不得超過擬改造地塊總用地面積的5%,超過5%且總面積不超過20畝的,也可納入改造范圍。

        四、合理確定開發方式

        城鎮低效用地再開發改造方式分為政府主導和自主開發兩種方式,在符合法律、法規和自治區、百色市相關政策規定的范圍內,在地方政府的監督下實施開發改造。

        (一)政府主導方式:是指政府出資或通過公開方式引入社會資金對城鎮低效用地再開發項目地塊組織實施改造。政府主導分兩種模式。

        1政府出資進行改造。是指由財政部門籌集資金,通過土地收儲的形式對低效用地改造單元進行土地整理,待土地整理完成后,向社會公開出讓。

        2政府引入社會資金進行改造。是指在城鎮低效用地再開發項目發布征收公告前,政府通過公開招標等方式,征集城鎮低效用地再開發改造主體?,由改造主體出資給政府用于征收補償安置及土地上的“三通一平”。在公開征集改造主體的基礎上,為保障投資人權益,按照“誰投資,誰受益”的原則,規定只有獲得改造主體資格的,才能參加城鎮低效用地再開發項目征收補償完畢后土地的正式土地招拍掛活動。

        (二)自主改造方式:是指由城鎮低效用地再開發范圍內原權利主體或取得原權利主體房地產權益的市場主體,對該城鎮低效用地再開發改造單元進行自主改造開發。

        1原權利人自行實施。包括城鎮低效用地再開發改造范圍內的單一權利主體自行實施,或多個權利主體通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式將房地產權益轉移到一個權利主體后由其實施。

        2市場主體單獨實施。城鎮低效用地再開發范圍內的原權利主體將房地產權益轉移到非原權利人的單一市場主體后由其實施。

        五、規范實施程序

        (一)政府出資模式實施程序。

        1編制城鎮低效用地再開發改造規劃研究。

        右江區人民政府組織開展編制城鎮低效用地再開發改造規劃研究,市自然資源局負責指導編制工作,編制成果提交市自然資源局審查后報市人民政府審批。

        2右江區人民政府負責社會穩定風險評估。

        3.編制城鎮低效用地再開發改造年度計劃。

        右江區人民政府編制本轄區年度城鎮低效用地再開發改造項目計劃報市住房和城鄉建設局,市住房和城鄉建設局征求相關部門意見后報市人民政府審定,作為推進實施城鎮低效用地再開發改造項目的依據。

        4核發前期調查藍線。

        市自然資源局根據右江區人民政府的申請核發年度城鎮低效用地再開發改造項目的前期調查藍線圖。

        5列入國民經濟與社會發展計劃。

        右江區人民政府將擬改造項目申請列入市級年度國民經濟和社會發展計劃。

        6編制項目實施方案。

        右江區人民政府負責開展前期調查和測算項目房屋征收資金,編制城鎮低效用地再開發改造項目前期調查報告和城鎮低效用地再開發改造項目實施方案。

        7核發改造項目用地藍線。

        市自然資源局核發項目征收用地規劃藍線圖。

        8開展征收及收儲。

        右江區人民政府依法依規開展房屋征收工作,土地儲備部門根據相關規定開展土地收儲工作。

        9土地出讓。

        市自然資源局依據土地評估結果、土地取得成本、供地政策和土地市場行情等,綜合確定土地出讓起始價,制訂國有建設用地使用權公開出讓方案,報市人民政府,經市人民政府批準后,以公開招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人。

        (二)政府引入社會資金模式實施程序。

        1編制城鎮低效用地再開發改造規劃研究。

        右江區人民政府組織開展編制城鎮低效用地再開發改造規劃研究,市自然資源局負責指導編制工作,編制成果需提交市自然資源局審查后報市人民政府審批。

        2編制城鎮低效用地再開發改造年度計劃。

        右江區人民政府編制本轄區年度城鎮低效用地再開發改造項目計劃報市住房和城鄉建設局,市住房和城鄉建設局征求相關部門意見后報市人民政府審定,作為推進實施城鎮低效用地再開發改造項目的依據。

        3核發前期調查藍線。

        市自然資源局根據右江區人民政府的申請核發年度城鎮低效用地再開發改造項目計劃的前期調查藍線圖。

        4列入國民經濟與社會發展計劃。

        右江區人民政府將擬改造項目向城區人大申請列入年度國民經濟和社會發展計劃;右江區人民政府將擬改造項目申請列入市級年度國民經濟和社會發展計劃。

        5編制項目實施方案。

        右江區人民政府負責開展前期調查和測算項目房屋征收資金,編制城鎮低效用地再開發改造項目前期調查報告和城鎮低效用地再開發改造項目實施方案。方案內容應包括:土地權利人改造意愿調整社會穩定風險評估、擬定征收補償方案、測算項目改造成本、土地出讓收入、改造規模、開發強度、利用方向、資金平衡等內容,并報市人民政府批準。

        6核發改造項目用地藍線。

        市自然資源局核發項目征收用地規劃藍線圖。

        7公開招標征集城鎮低效用地再開發項目改造主體。

        市住房和城鄉建設局組織市自然資源、財政等相關部門對右江區人民政府編制的招標文件進行初審后,報市城鎮低效用地再開發改造工作領導小組,由分管副市長或副秘書長召集相關部門審議,審議通過后右江區人民政府委托招標代理機構進行征集招標工作,并發布《征集城鎮低效用地再開發項目改造主體投資人公告》?。有意向的投資人可向右江區人民政府報名并繳納投標保證金(保證金按照不超過擬改造項目征收資金的10%計)參與投標。

        在公告期結束后,右江區人民政府從市住房和城鄉建設局建立的舊改項目評審專家庫中隨機抽取專家,招標代理機構組織對投標參與人的材料進行資格審核和評標。確定中標人后,招標代理機構發出《項目改造主體中標通知書》?,中標人同時自動獲得改造主體資格。右江區人民政府與中標的改造主體簽訂《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》?,約定改造主體資金支付進度、時限、改造主體須參與項目改造土地競買等具體內容。中標的改造主體其投標保證金轉為改造主體履約保證金;未中標的,投標保證金予以退還。

        右江區人民政府將《項目改造主體中標通知書》及《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》報市住房和城鄉建設局備案。

        8.項目改造主體履行出資義務。

        項目改造主體按《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》要求,配合征收工作進度,向右江區人民政府提供資金用于所競得項目的房屋征收補償及改造相關費用。

        9開展項目征收工作。

        右江區人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》?(國務院令第590號)和相關規定,負責編制補償安置方案、作出征收決定并公告、組織簽訂補償安置協議、下達補償決定、申請司法強制執行及“三通一平”等工作,使地塊成為“凈地”。市發展和改革委員會、市自然資源局、市住房和城鄉建設局等部門給予大力支持和配合。

        10核定成本和建設條件。

        房屋征收補償完畢后,右江區人民政府編寫項目征收情況報告、核定土地成本。項目涉及分期出讓的,由右江區住建局會同右江區財政局、右江區自然資源局負責制定土地成本分攤方案,報右江區人民政府審核確定,按照分攤方案對各期成本進行分攤,作為當期土地成本建議的依據。在最后一期土地出讓時,按實際剩余成本予以核定。市自然資源局根據各相關單位的意見出具項目建設條件意見書。

        11土地出讓。

        市自然資源局核定凈地項目出讓規劃藍線圖并委托開展地塊勘測和評估工作,依據土地評估結果、土地取得成本、供地政策和土地市場行情等,綜合確定土地出讓起始價,制訂國有建設用地使用權公開出讓方案,報市人民政府審批,經市人民政府批準后,以公開招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人。

        12土地競買條件。

        原則上只有具備我市城鎮低效用地再開發改造項目同年度改造主體資格的,才能參與競拍該項目地塊的土地使用權,且符合該條件的應不少于三個,若不足三個時,應將資格范圍按先后順序擴大至相鄰年度;市住房和城鄉建設局負責提供相應年度清單,由該項目所在右江區人民政府負責通知符合條件的參與本次城鎮低效用地再開發改造項目的土地招拍掛活動。右江區人民政府向市自然資源局核發土地競買人資格證明相關材料,并報市住房和城鄉建設局備案。

        13改造主體相關權利義務。

        (1)改造主體必須參與其中標的改造項目土地招拍掛的競買活動,不參與競買或雖然參與但是存在故意行為造成土地出讓不成交的,改造主體繳納的履約保證金不予退還,還應承擔土地出讓前期工作費用及《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》中所約定的違約責任。項目出讓后,競得所參與改造項目地塊土地使用權的改造主體,右江區人民政府按約定返還改造項目資金本金(不計利息)?;未競得土地的,除返還改造項目資金本金外,另按一年期貸款市場報價利率,以實際占用改造資金金額和時間(最長不超過三年)計算補償金予以補償。補償金由土地競得人承擔。

        (2)《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》需約定改造項目完成時限,并明確因改造主體原因導致逾期未完成的違約責任。

        14土地出讓金分配。

        市財政局、市自然資源局會同右江區人民政府處理土地使用權出讓金的分配事宜。

        15土地開發建設。

        土地使用權人在右江區人民政府的指導、配合和監督下開展土地開發建設工作,并履行對被征收人的回遷安置責任。

        六、鼓勵措施

        (一)城鎮低效用地再開發改造項目土地出讓收入扣除土地出讓成本、報批費用并按規定計提各類專項資金后的收益歸項目所在區人民政府,由右江區人民政府用于城鎮低效用地再開發改造項目和修建改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。

        (二)符合條件的城鎮低效用地再開發改造安置用房,按照《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》?(財稅〔2013〕101號)規定執行,即按規定免征城鎮土地使用稅及印花稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的,免征契稅。

        七、切實加強項目監管

        (一)優化城鎮低效用地再開發改造規劃建設布局。城鎮低效用地再開發改造用地須符合市城鎮低效用地再開發專項規劃要求,同時為保持規劃的完整性,推進低效土地集約節約利用,可通過土地置換方式優化地塊位置及范圍。列入城鎮低效用地再開發改造范圍的片區涉及國有資產處置的,應當按照國有資產管理有關政策法規及規范性文件進行處置;涉及拆除既有人民防空工程的,應依法申辦拆除審批手續;涉及文化歷史遺物范圍的建(構)筑物,應先征詢市文化主管部門意見。

        (二)政府引入社會資金改造應嚴格按照規劃的要求進行,對規模較大、征拆難度較高的宗地,可按“整宗公告、分期改造,分期出讓”原則,根據項目改造情況分宗出讓。項目改造主體及政府有關部門要依法依規加快推進項目各項前期工作,要嚴格執行征收補償政策,不得擅自提高規劃指標、補償安置標準。要嚴格按照有關規定核定項目征收成本和土地出讓各項費用,不得擅自減免按規定應繳納的費用。

        (三)加強城鎮低效用地再開發改造過程中土壤管理。根據《中華人民共和國土壤污染防治法》要求,存在土地用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地等需開展土壤污染狀況調查情況的,需按相關標準規范開展土壤污染狀況調查。土壤污染狀況調查報告應當報市生態環境局,由市生態環境局會同市自然資源局組織評審。

        (四)加強項目轉讓監管。右江區人民政府要嚴格監督項目改造主體按照已簽訂的《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》完成中標項目改造工作。中標的改造主體不得擅自轉讓城鎮低效用地再開發改造項目、變更法人和股權,如確需轉讓項目、變更法人和股權的,必須報右江區人民政府批準后方可實施,未經批準擅自轉讓城鎮低效用地再開發改造項目、變更法人和股權的,右江區人民政府應終止《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》?,沒收項目改造主體繳納的履約保證金。

        (五)完善退出機制。采用政府引入社會資金模式進行改造的項目,對因項目改造主體資金不到位和自身管理不善等原因,造成項目征收補償安置工作受到影響的,右江區人民政府對項目改造主體的履約情況進行評估,終止《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》?,沒收項目改造主體繳納的履約保證金,待改造地塊出讓后返還其前期投入資金本金,不計利息、不給予補償。為加快我市城鎮低效用地再開發改造工作,簽訂《城鎮低效用地再開發公開征集項目改造主體投資合作協議》2年內未開展改造的項目,右江區人民政府與項目改造主體終止協議。

        八、低效土地再開發實施年限5年。

        九、加強組織領導

        (一)提高認識,強化責任。加快推進城鎮低效用地再開發改造是市委、市政府作出的重要決策,是實現城鄉統籌和區域統籌發展的必然要求,各部門、各單位要高度重視,把這項工作切實擺在重要位置,明確責任和任務,組織協調好各方面力量,及時解決遇到的問題和困難,努力把好事辦好、實事做實。

        (二)突出重點,加強協調。參照城建重點工程項目的做法,每個城鎮低效用地再開發改造項目右江區人民政府要確定一名責任領導作為總負責人。市自然資源局、市住房和城鄉建設局要強化對右江區人民政府的城鎮低效用地再開發改造實施工作的指導、協調和監督,加快推進項目實施。對在右江區人民政府層面不能解決的問題,要及時上報市城鎮低效用地再開發改造工作領導小組研究。

        (三)齊抓共管,形成合力。市城鎮低效用地再開發改造工作領導小組統籌,研究解決城鎮低效用地再開發改造項目推進中遇到的熱點、難點問題,同時協調督促各單位加快履行管理工作職責。

        九、近期實施意見

        在城鎮低效用地再開發專項規劃與新的國土空間規劃管理要求不存在矛盾沖突的前提下,可根據現有城鎮低效專項規劃統籌研究劃定城鎮低效用地再開發改造單元范圍(工業用地改變原有用途應征求市工信局意見,符合國家相關退出政策的產業用地可納入改造范圍)?、編制城鎮低效用地再開發改造規劃研究,待城鎮專項規劃修編完成后可按規劃實施。

        本實施辦法只適用于百色市右江區轄區范圍內,自2020年? 月? 日起施行,有效期至2025年 月日。在本實施辦法施行前已依法取得項目改造主體資格的項目,繼續沿用原有規定辦理。

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        廣西百色重點開發開放試驗區(右江區城西片)城鄉融合土地綜合開發實施意見

        (征求意見稿)

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        右江區城西片位于百色市西北的城鄉結合部,區域城市基礎設施條件落后。為高質量建設廣西百色重點開發開放試驗區,堅持走城鄉融合發展之路,探索建立健全多元投入保障機制,引導市場主體積極投入我市城市建設,進一步盤活低效及存量可利用土地,補足城鄉基礎設施和公共服務短板,改善人居環境,提升我市城市品位和整體形象,根據2019年4月15日中共中央國務院印發的《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》和2020年4月15日國家發改委印發的《廣西百色重點開發開放試驗區建設實施方案》等文件精神,開展對右江區城西片的高品質、精細化建設,提升片區功能、完善配套設施、改善環境品質,將其打造成為我市城市更新的建設典范,向全市推廣?,F就深入推進廣西百色重點開發開放試驗區(右江區城西片)(以下簡稱城西片)城鄉融合土地綜合開發,提出如下實施意見:

        一、總體要求

        (一)指導思想

        以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹落實黨中央、國務院和自治區黨委、政府以及百色市委、市政府的決策部署,堅持解放思想,改革創新,鼓勵先行先試,充分激發市場活力,加快城市更新,推進產城融合發展,促進開發開放格局進一步優化、土地集約節約利用水平明顯提高、城鄉融合發展協調推進、城鎮基礎設施和公共服務設施明顯改善、城市功能和品質有效提升,為加快百色市經濟轉型升級、推動經濟社會高質量發展提供堅實的用地保障。

        (二)基本思路

        在百色重點開發開放試驗區的政策指導下,創新土地綜合開發模式。通過采用招標等公開競爭性方式選擇市場主體作為城西片的總開發人、合作開發人,以市場化的措施開展城西片土地整理、公共服務設施、基礎設施建設,推進產業導入及推動城市增長,由市場主體籌措土地及房屋的征收補償資金,以推動我市重點開發開放試驗區(右江區城西片)高質量發展。???

        二、基本原則?

        (一)堅持規劃引領、分步實施。按照城市總體規劃和土地利用空間規劃,科學編制城西片城鄉融合土地綜合開發規劃,合理制定分區分步實施計劃,推動片區建設滾動開發。

        (二)堅持產城融合、分類施策。按照“以城帶產、城鄉一體”的發展思路,不斷深化開放合作、改革創新,促進產城融合發展,加快推進土地綜合開發。

        (三)堅持政府主導、市場運作。在市政府統籌指導下公開擇優選擇總開發人,建立符合市場經濟要求的契約精神,確保土地綜合開發規范有序、公平、公開。

        (四)堅持利益共享、平衡發展。承擔公益屬性項目建設的總開發人、合作開發人,政府可據實給予適當獎勵;因用地和規劃條件受限無法實現盈虧平衡的,政府給予補助資金或調劑一定面積地塊納入開發范圍統籌建設,以實現開發資金總體平衡。

        三、綜合開發范圍及內容

        百色城西片城鄉融合土地綜合開發實施范圍根據城市總體規劃和區域發展需要確定。東起建華廠建華路、南至百羅高速、西至貴百高速、北至六沙園藝場。最終以主管部門審定的規劃范圍為準。

        城西片土地綜合開發是指總開發人在城西片規劃范圍內負責開展土地整理、公共服務設施建設、基礎設施建設、產業導入及推動區域城市增長和功能完善,并負責籌措土地及房屋的征收補償資金等工作。

        四、科學劃定綜合開發范圍

        城西片區綜合開發項目可分為低效用地在開發(即綜合整治類、拆除重建類)和土地一級開發類。按照分類管理原則,低效用地再開發和土地一級開發不能混合開發,實行單獨建設方案。

        五、主要實施步驟?

        (一)低效用地再開發實施步驟

        城西片城鄉融合土地綜合開發應依據總體要求和基本原則,按照以下步驟實施:

        1.開發主體的確定

        由市自然資源局、右江區人民政府采用招標等競爭性方式公開選擇符合條件的市場主體作為總開發人負責城西片規劃編制及統籌土地綜合開發工作。

        總開發人可根據主管部門審定的城西片城市規劃,結合區域實際,制定分區土地綜合開發方案,并引入合作開發人共同負責分區土地綜合開發。按照“誰投資、誰受益”的原則,土地綜合開發為“凈地”后,總開發人可優先參與相關地塊的土地出讓活動,并在土地出讓后,按協議收回土地綜合開發投資成本,獲得合理投資收益。

        2.規劃編制及審批

        總開發人在市自然資源局及右江區人民政府的監督指導下,負責委托有資質的機構編制城西片城市規劃;市林業局負責林地規劃審批、林地指標保障;市生態環境局負責規劃環評審核;市自然資源局負責生態紅線優化、用地指標保障及規劃編制的審定;其他相關部門全力配合做好組織保障及服務。

        3.合作開發人的確定

        總開發人根據審定的城市規劃成果及范圍,制定總體及分區土地綜合開發方案,經市城西片區開發領導小組同意后,由總開發人采用招標等競爭性方式公開選擇符合條件的一個或者多個市場主體作為作為分區土地綜合開發合作開發人,負責籌集資金按計劃實施各分區的土地綜合開發建設。合作開發人包括但不限于總開發人參控股企業、土地原權利主體以及其他符合條件的市場主體。按照“誰投資、誰受益”的原則,土地綜合開發為“凈地”后,開發人可優先參與相關地塊的土地出讓活動,并在土地出讓后,按協議收回投資成本,獲得合理投資收益。

        4.組織開發實施

        總開發人與右江區人民政府簽訂綜合開發協議??傞_發人與相關合作開發人簽訂分區開發合作協議,按協議籌集資金投入土地綜合開發,履行協議約定的職責、權利、義務??傞_發人負責牽頭制定城西片規劃范圍內的土地綜合開發項目庫和年度實施計劃,依法取得相關手續后組織開發實施。右江區政府依法對土地、房屋、電力設施等地上附著物進行征收、補償。市土地儲備中心依法收儲土地。右江區人民政府按照綜合開發協議約定履行相關權利與義務。市城西開發領導小組做好協調統籌,督促市財政、市自然資源局、右江區政府、土地儲備中心、總開發人各司其職,合力推進城西片土地綜合開發。

        5.土地出讓及供地

        出讓土地定價時,由市自然資源局依據土地評估結果、土地取得及綜合開發成本、供地政策,結合土地市場行情,充分考慮城西片土地綜合開發投入、產出盈余,經征求總開發人意見后,綜合確定土地出讓起始價,制定國有建設用地使用權公開出讓方案,報市人民政府同意。

        涉及公共服務設施建設、基礎設施及配套設施建設、公益事業等公益性項目建設的用地,經市人民政府同意,可以協議或劃撥等方式供應給總開發人。

        6.收益分配

        土地成交后,土地出讓收入扣除土地報批費用、按規定計提各類專項資金后的收益,由市財政劃撥至右江區人民政府,右江區人民政府按照綜合開發協議書履行對總開發人的義務,剩余收益全部歸市政府所有,用于城西片公共項目建設。

        在保障政府收益不受損失的前提下,可采用以土地抵扣總開發人投資收益的方式,保障區域土地綜合開發平衡,具體地塊價格和抵扣方式由市政府審定。

        (二)土地一級開發實施步驟

        1.開發主體。由市自然資源局、右江區人民政府聯合采用招標等競爭性方式公開選擇總開發人。

        2.規劃編制和審批。由市自然資源局委托總開發人編制、報市人民政府審批實施。

        3.組織開發實施,由總開發人與市自然資源局、右江區人民政府簽訂協議。

        六、 開發主體資格

        (一)總開發人資格。參與土地綜合開發的總開發人或其實際控制人須具備較強的財務與融資能力,近三年經營業務持續盈利,具有城市基礎設施建設、片區土地綜合開發經驗。并按要求參與競爭,同時繳納保證金(具體比例根據項目確定)。

        (二)合作開發人資格。參與土地綜合開發的合作開發人須在建設管理、投資及項目運營方面具有較為豐富的經驗,具備較強的財務與融資能力,有良好的銀行資信、財務狀況及相應的償債能力。

        (三)開發人未履行協議的處理??傞_發人、合作開發人未按協議約定履行相關義務的,終止其開發人資格,該區域土地綜合開發可重新選擇開發人。

        七、成本管理

        (一)土地綜合開發成本包括總開發人投入總成本和投資回報。總開發人投入總成本包括實際投入成本和財務成本。財務成本以實際投入成本為基數,按同期銀行貸款基準年利率上浮60%累進計算。總開發人投資回報按投入總成本的20%計算。總開發人投入總成本及投資回報可一次性支付,亦可按年度分期支付,具體按項目協議書確定。?

        (二)總開發人負責組織編制城西片土地綜合開發項目投資成本資料,報右江區人民政府、市自然資源局審核,由市財政局審定。

        (三)右江區人民政府負責組織編制土地及房屋征收補償相關成本資料,報市自然資源局審核,由市財政局審定。

        八、政策支持

        (一)優化建設用地規模調節機制。因不符合土地利用總體規劃而無法納入土地綜合開發的地塊,可按程序和權限修改土地利用總體規劃,落實建設用地規模后納入土地綜合開發范圍。涉及城市總體規劃限建區的,可按程序一并調整。

        (二)土地綜合開發的建設用地須符合控制性詳細規劃和相關專項規劃要求,同時為保持規劃的完整性,推進土地集約節約利用,可通過相鄰土地合宗等方式優化地塊范圍。

        (三)鼓勵集中成片開發。開發地塊周邊的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地,應進行統一規劃、一體化開發,涉及新增用地計劃指標的,給予專項保障。在符合規劃、權屬清晰、價值相當、雙方自愿的前提下,允許開發地塊與其他存量建設用地進行空間位置互換,實現開發地塊規則和連片。

        (四)符合條件的舊城改造安置用房,按照《財政部 國家稅務總局關于棚戶區開發有關稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)規定執行,即按規定免征城鎮土地使用稅及印花稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。對經營管理單位回購已分配的開發安置住房繼續作為開發安置房源的,免征契稅。

        (五)對于土地綜合開發過程中利用存量房產、土地資源興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的,經市人民政府批準,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策,過渡期為5年,過渡期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新用途、新權利類型、市場價以協議方式辦理。

        (六)根據市城西開發領導小組同意后的分區土地綜合開發方案,農村集體經濟組織參與的改造或合作改造地塊,且符合集體經營性建設用地入市條件的,可按集體經營性建設用地入市有關規定辦理手續。

        (七)根據市城西開發領導小組同意后的分區土地綜合開發方案,以拆除重建方式實施的,可以重新設定出讓年期;以改建擴建方式實施的,其中不涉及用途改變的,其出讓年期與原出讓合同保持一致,涉及用途改變的,增加用途部分的出讓年期不得超過相應用途國家規定的最高出讓年期?,F有物業權利人或者物業權利人組成的聯合體,應當按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格的差額,補繳土地出讓價款。

        (八)城西片土地綜合開發可同等享受國家、自治區、百色市、百東新區的相關土地優惠政策和產業優惠政策。根據城西片開發實際,可靈活運用城鎮低效用地、舊城改造、集體建設用地入市等相關政策,加快城西片土地綜合開發工作推進。對于屬于城鎮低效用地、舊城改造、集體建設用地的區域,可按相應政策執行;對于不屬于上述區域的,則按本《實施意見》要求執行。

        九、城西綜合開發實施年限。

        城西綜合開發實施年限10年。

        十、組織保障

        (一)加強組織領導。成立以市領導擔任組長的百色市城西片土地綜合開發工作領導小組(簡稱“市城西開發領導小組”),負責指導、協調城西片土地綜合開發工作;領導小組下設辦公室,辦公室設在右江區人民政府,負責具體推進項目工作,協調解決土地綜合開發工作中遇到的問題。?

        (二)提高思想認識。各相關單位要充分認識引入市場主體參與我市城西片城鄉融合土地綜合開發工作,是我市城市建設的一次重要探索,對于進一步優化我市開發開放格局具有重要意義,要統一思想,高度重視,密切配合,加大工作力度和政策宣傳引導,堅持以人為本,細致深入的做好群眾思想工作,切實維護好群眾利益,確保土地綜合開發工作的順利穩步推進。?

        (三)明確工作職責。市發改、財政、自然資源局、住建等相關部門要強化在土地綜合開發工作實施環節的各項服務意識和責任意識,通力合作推進項目建設;右江區人民政府要強化工作的主體意識,組織好土地綜合開發權招標及項目房屋征收與安置補償工作;市財政要做好土地綜合開發資金統籌安排,確保工作能有效開展。?

        (四)建立健全容錯糾錯機制。對在改革中因缺乏經驗,先行先試出現失誤,尚無明確限制的探索性試驗中的失誤,為推動發展的無意過失,可以不問責或者免于問責。相關部門要建立健全在推動先行先試、促進城西片土地綜合開發建設過程中允許試錯、有錯必改、寬容失敗的容錯糾錯機制,努力營造支持改革、鼓勵創新的良好氛圍。

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